Απόφαση του ΣτΕ «εκθεμελιώνει» εκτός σχεδίου ιδιοκτησίες και επενδύσεις δισεκατομμυρίων
Έντονη αναστάτωση έχει προκαλέσει στην τουριστική αγορά, στην αγορά ακινήτων και το σύνολο των τοπικών κοινωνιών η πρόσφατη νομολογιακή μεταστροφή του Συμβουλίου της Επικρατείας, η οποία θέτει υπό αμφισβήτηση τη νομιμότητα χιλιάδων οικοδομικών αδειών σε εκτός σχεδίου περιοχές σε όλη την Ελλάδα. Στο επίκεντρο βρίσκεται η απαίτηση του ΣτΕ ότι κάθε άδεια εκτός σχεδίου μπορεί να εκδοθεί μόνο εφόσον το γήπεδο έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο αναγνωρισμένο με Προεδρικό Διάταγμα.
Η εν λόγω κρίση του ανώτατου δικαστηρίου αναιρεί πρακτικές και ερμηνείες δεκαετιών, προκαλώντας ένα καθεστώς αβεβαιότητας που απειλεί όχι μόνο ιστορικά επενδυτικά σχέδια, αλλά και την ίδια την αξία της ιδιωτικής περιουσίας.
«Καμπανάκι» της ΠΟΞ: Ακυρώνονται άδειες, μηδενίζονται περιουσίες – κίνδυνος για επενδύσεις δισεκατομμυρίων
Με επιστολή προς τον υπουργό Περιβάλλοντος Σταύρο Παπασταύρου –και κοινοποίηση στην υπουργό Τουρισμού Όλγα Κεφαλογιάννη και τον πρόεδρο του ΣΕΤΕ Γιάννη Παράσχη– η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ξενοδόχων (ΠΟΞ), που για μια ακόμη φορά αναλαμβάνει πρωτοβουλία, επισημαίνει πως:
–Η νέα νομολογία ακυρώνει ή παγώνει αδειοδοτήσεις
Ιδίως για ξενοδοχεία 4* και 5* που βρίσκονται σε εκτός σχεδίου περιοχές, η συντριπτική πλειονότητα των οποίων έχει πρόσβαση μέσω αγροτικών δρόμων, δημοτικών οδών ή παλαιών διανοιγμένων οδών χωρίς Π.Δ.
–Χιλιάδες ιδιοκτήτες γης βλέπουν την περιουσία τους να μηδενίζεται
Γήπεδα που αποκτήθηκαν, κληρονομήθηκαν ή μεταβιβάστηκαν με νόμιμες προϋποθέσεις πλέον καθίστανται μη οικοδομήσιμα, χωρίς καμία υπαιτιότητα των ιδιοκτητών.
–Υπαρκτός κίνδυνος μαζικών αποζημιώσεων εις βάρος του Δημοσίου
Εφόσον ακυρωθούν επενδύσεις που είχαν νόμιμες άδειες, το κράτος εκτίθεται σε διεκδικήσεις εκατομμυρίων, ενώ παραμένει νωπή η καταδίκη της Ελλάδας από το ΕΔΔΑ (υπόθεση Sine Tsaggarakis AEE v. Greece) για παραβίαση ασφάλειας δικαίου λόγω αντιφατικών αποφάσεων του ΣτΕ.
Όπως χαρακτηριστικά τονίζει ο πρόεδρος Γιάννης Χατζής, επικαλούμενος το Σύνταγμα, “Η προστασία του φυσικού περιβάλλοντος (άρθρο 24 του Συντάγματος) αποτελεί και για εμάς πρώτη προτεραιότητα. Ωστόσο δεν είναι αναγκαίο να κατοχυρώνεται σε βάρος άλλων εξίσου θεμελιωδών συνταγματικών αξιών, όπως η οικονομική ανάπτυξη (άρθρο 106 παρ. 1 του Συντάγματος) και το δικαίωμα της ιδιοκτησίας (άρθρο 17 παρ. 1 του Συντάγματος), όταν κάτι τέτοιο δεν επιβάλλεται απολύτως από την αρχή της αναλογικότητας (άρθρο 25 παρ. 1 του Συντάγματος)”.
Η απόφαση «γκρεμίζει» το σύστημα εκτός σχεδίου – Τι ίσχυε επί δεκαετίες
Η ισχύουσα Υπουργική Απόφαση (216/9-1-2015) και η πάγια νομολογία του Αρείου Πάγου προέβλεπαν ότι:
- η πρόσβαση σε ξενοδοχεία μπορεί να γίνεται από αγροτικό δρόμο,
- ή από ιδιωτική οδό,
- ή από οδό που χρησιμοποιείται εν τοις πράγμασι ως κοινόχρηστη, ακόμα και χωρίς Π.Δ.
Με βάση αυτό το πλαίσιο εκδόθηκαν χιλιάδες οικοδομικές άδειες, ενώ ολοκληρώθηκαν ή δρομολογήθηκαν επενδύσεις που σήμερα υπόκεινται σε αναστολή, ακύρωση ή απόλυτη απαξίωση.
Το ΣτΕ, όμως, με τη νέα του απόφαση, ανατρέπει πλήρως αυτό το πλαίσιο, απαιτώντας για κάθε οδό να υπάρχει:
- Προεδρικό Διάταγμα,
- εγκεκριμένη πράξη χαρακτηρισμού,
- και επίσημη αναγνώριση ως κοινόχρηστου δρόμου.
Για την πλειονότητα των εκτός σχεδίου διαδρομών στη χώρα μας, τέτοιες πράξεις απλώς δεν υπάρχουν, από υπαιτιότητα του Δημοσίου.
Κίνδυνος για την τουριστική ανάπτυξη της επόμενης δεκαετίας
Η ΠΟΞ προειδοποιεί ότι οι επιπτώσεις μπορεί να είναι κατακλυσμιαίες, αγγίζοντας:
Τρέχοντα ξενοδοχειακά projects
– Πεντάστερες μονάδες σε νησιά και παράκτιες περιοχές
– Επενδύσεις άνω των 500 εκατ. σε Κρήτη, Κυκλάδες, Δωδεκάνησα, Πελοπόννησο
– Αναβαθμίσεις υφιστάμενων καταλυμάτων
Μελλοντικά σχέδια ανάπτυξης
Από boutique resorts έως μεγάλα διεθνή complexes.
Τοπικές οικονομίες
Σε πολλές περιοχές, ολόκληρο το παραγωγικό μοντέλο (εμπόριο, τεχνικά επαγγέλματα, υπηρεσίες) βασίζεται σε τουριστικά projects που πλέον τίθενται σε αβεβαιότητα.
Το βασικό πρόβλημα: Ασφάλεια δικαίου
Η Ελλάδα αντιμετωπίζει ξανά ένα χρόνιο παθογενές ζήτημα: η Διοίκηση αδειοδοτεί με ένα πλαίσιο, ενώ η Δικαιοσύνη αργότερα το αναιρεί.
Αυτό σημαίνει ότι:
- Ο επενδυτής που πήρε άδεια νόμιμα, κινδυνεύει να δει το έργο του να ακυρώνεται.
- Ο μικροϊδιοκτήτης χάνει την περιουσία του από τη μία μέρα στην άλλη.
- Το κράτος υπονομεύει την αξιοπιστία του στις διεθνείς αγορές.
Η ασφάλεια δικαίου καταρρέει. Και μαζί της κινδυνεύει να καταρρεύσει και η επενδυτική εμπιστοσύνη.
Τι ζητά η ΠΟΞ από την Κυβέρνηση
Η ΠΟΞ ζητά από την κυβέρνηση:
- Άμεση νομοθετική λύση, ώστε οι αγροτικοί δρόμοι που χρησιμοποιούνται επί χρόνια να θεωρούνται κοινόχρηστοι.
- Ασφαλιστική δικλείδα προστασίας για άδειες που έχουν εκδοθεί καλόπιστα.
- Θεσμική σταθερότητα με σαφές, ενιαίο πλαίσιο πρόσβασης σε εκτός σχεδίου.
- Σταμάτημα των ανακλήσεων αδειών, που μπορούν να οδηγήσουν σε αποεπένδυση.
- Συντονισμό με το Υπουργείο Τουρισμού, ώστε να μην τιναχθεί στον αέρα ο σχεδιασμός για βιώσιμη ανάπτυξη.
Το διακύβευμα: Τουρισμός, ανάπτυξη και ιδιοκτησία
Το νέο αυτό κύμα νομικής αβεβαιότητας:
- απειλεί τον πρώτο κλάδο της ελληνικής οικονομίας,
- υπονομεύει έργα υποδομής και φιλοξενίας,
- εκθέτει τη χώρα σε πιθανές ευρωπαϊκές κυρώσεις (λόγω έλλειψης ασφάλειας δικαίου),
- βάζει φωτιά στην αγορά ακινήτων.
Σύμφωνα με κορυφαίο παράγοντα του τουρισμού, «η χώρα δεν μπορεί να μπει σε νέο κύκλο αποεπένδυσης την ώρα που χρειάζεται ριζική αναβάθμιση υποδομών για την επόμενη δεκαετία». Και συμπληρώνει: “Η νέα νομολογία του ΣτΕ δεν είναι μια τεχνική λεπτομέρεια. Είναι ένας σεισμός που απλώνεται:
- από μεγάλες τουριστικές επενδύσεις,
- μέχρι τον τελευταίο μικροϊδιοκτήτη εκτός σχεδίου,
- και από την οικονομική ανάπτυξη,
- μέχρι την ίδια την εμπιστοσύνη στη Διοίκηση”.
Και καταλήγει: “Η Κυβέρνηση καλείται να δώσει άμεση, καθαρή και ολοκληρωμένη λύση, πριν χαθούν οριστικά περιουσίες, έργα και επενδυτικές ευκαιρίες”.
Η επιστολή
Η επιστολή της ΠΟΞ έχει ως ακολούθως:
“Προς
κο Σταύρο Παπασταύρου, Υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας
Κοινοποίηση
κα Όλγα Κεφαλογιάννη, Υπουργό Τουρισμού
κο Γιάννη Παράσχη, Πρόεδρο ΣΕΤΕ
Αξιότιμε κύριε Υπουργέ,
Σύμφωνα με την παράγραφο 3 του άρθρου 2 της με αριθμό 216/9-1-2015 αποφάσεως της Υπουργού Τουρισμού ορίζονται τα εξής:
«α. Η προσπέλαση στα ξενοδοχεία, η οποία βεβαιώνεται και αποτυπώνεται στην τεχνική έκθεση που προβλέπεται στην περίπτωση ζ’ της παραγράφου 1 του άρθρου 3 του Ν. 4276/2014, γίνεται από αναγνωρισμένη ως κοινόχρηστη ή ιδιωτική οδό ή μη αναγνωρισμένη αγροτική οδό πλάτους τουλάχιστον 3,5 μέτρων ή δια δουλείας διόδου συσταθείσας με μεταγεγραμμένη συμβολαιογραφική πράξη.
β. Εάν το οικόπεδο/γήπεδο είναι προσπελάσιμο μόνο από τη θάλασσα, ο φορέας εκμετάλλευσης της παραγράφου 2 προτείνει την κατασκευή, εφ’ όσον επιτρέπεται από την ισχύουσα νομοθεσία, του λιμενικού έργου που απαιτείται για τη θαλάσσια προσπέλαση.
γ. Εάν δεν επιτρέπεται η κυκλοφορία αυτοκινήτων στην περιοχή που βρίσκεται το οικόπεδο/γήπεδο και αυτό βεβαιώνεται από τον οικείο ΟΤΑ ή την οικεία πολεοδομική υπηρεσία ή εάν το ξενοδοχείο βρίσκεται εντός παραδοσιακού οικισμού ή ιστορικού κέντρου πόλης, το πλάτος της οδού προσπέλασης μπορεί να είναι μικρότερο από 3,50 μ. (γίνεται δεκτό ως έχει το υφιστάμενο πλάτος της οδού)».
Το Συμβούλιο της Επικρατείας, σε πρόσφατες αποφάσεις του, απαιτεί για να είναι νόμιμη οποιαδήποτε οικοδομική άδεια εκτός σχεδίου να έχει το γήπεδο, επί του οποίου γίνεται η ανοικοδόμηση, πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο, ο οποίος όμως να έχει εγκριθεί με πολιτειακή πράξη, και μάλιστα με προεδρικό διάταγμα. Η κρίση αυτή του ΣτΕ έρχεται σε αντίθεση, εκτός από τις ρυθμίσεις της παραπάνω ΥΑ και στην προηγούμενη νομολογία του ίδιου δικαστηρίου, αλλά και σε νομολογία του Αρείου Πάγου (βλ. ενδεικτικά ΑΠ 861/2017 και πολλές άλλες ομοίου περιεχομένου αποφάσεις του δικαστηρίου αυτού), σύμφωνα με την οποία η ένταξη στην κοινή χρήση ενός αγροτικού δρόμου δεν προϋποθέτει την έκδοση οποιασδήποτε εγκριτικής πολιτειακής πράξεως και συντελείται με μόνη την επί ένα εύλογο χρονικό διάστημα εν τοις πράγμασι χρήση του αγροτικού δρόμου ως κοινοχρήστου πράγματος.
Η μεταστροφή αυτή της νομολογίας του ΣτΕ έχει θέσει σε σοβαρό κίνδυνο όχι μόνο μεγάλες και μικρότερες ξενοδοχειακές επενδύσεις, οι οποίες νομίμως και καλόπιστα αδειοδοτήθηκαν βάσει της
ισχύουσας νομοθεσίας, αλλά και χιλιάδες απλούς ιδιοκτήτες γης, οι οποίοι βλέπουν την ακίνητη περιουσία τους να απαξιώνεται πλήρως, χωρίς καμία δική τους υπαιτιότητα. Πρόκειται συχνά για ακίνητα που μεταβιβάστηκαν, κληρονομήθηκαν ή αποκτήθηκαν με σκοπό τη μελλοντική αξιοποίησή τους, στηριζόμενοι απολύτως στη διαχρονικά παγιωμένη διοικητική και νομολογιακή πρακτική. Παράλληλα, οι εντεύθεν δυσμενέστατες συνέπειες δεν περιορίζονται στους άμεσους επενδυτές, αλλά διαχέονται σε ολόκληρες τοπικές οικονομίες και κοινωνίες, πλήττοντας επαγγελματίες, εργαζόμενους, τεχνικά επαγγέλματα και κάθε συναφή οικονομική δραστηριότητα.
Η κατάσταση αυτή δυσφημίζει τη χώρα στο εξωτερικό, αποθαρρύνει δυνητικούς επενδυτές και αναμένεται να ζημιώσει σοβαρά και τα δημόσια ταμεία, λόγω των εύλογων αξιώσεων αποζημίωσης που θα εγερθούν από επενδυτές και ιδιώτες, οι οποίοι θα δουν τις νομίμως αδειοδοτημένες επενδύσεις ή την περιουσία τους να ακυρώνονται εκ των υστέρων.
Η προστασία του φυσικού περιβάλλοντος (άρθρο 24 του Συντάγματος) αποτελεί και για εμάς πρώτη προτεραιότητα. Ωστόσο δεν είναι αναγκαίο να κατοχυρώνεται σε βάρος άλλων εξίσου θεμελιωδών συνταγματικών αξιών, όπως η οικονομική ανάπτυξη (άρθρο 106 παρ. 1 του Συντάγματος) και το δικαίωμα της ιδιοκτησίας (άρθρο 17 παρ. 1 του Συντάγματος), όταν κάτι τέτοιο δεν επιβάλλεται απολύτως από την αρχή της αναλογικότητας (άρθρο 25 παρ. 1 του Συντάγματος).
Ιδίως στη συγκεκριμένη περίπτωση, δεδομένου ότι για τις εκτός σχεδίου ξενοδοχειακές μονάδες προβλέπεται υποχρεωτικά η εκπόνηση μελέτης περιβαλλοντικών επιπτώσεων και διασφαλίζεται ήδη επαρκώς η προστασία του φυσικού περιβάλλοντος.
Βασική προϋπόθεση για την προσέλκυση επενδύσεων, αλλά και για την προστασία της ιδιωτικής περιουσίας των πολιτών, είναι η ύπαρξη ασφάλειας δικαίου.
Υπενθυμίζουμε ότι η χώρα μας έχει καταδικαστεί στο πρόσφατο παρελθόν από το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Δικαιωμάτων του Ανθρώπου (Sine Tsaggarakis A.E.E. v. Greece) για παραβίαση της αρχής αυτής, λόγω αντιφατικής νομολογίας εντός του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Εάν πράγματι επιθυμούμε μια χώρα φιλική προς τις επενδύσεις, αλλά και δίκαιη προς τους πολίτες της, παρόμοια ζητήματα οφείλουν να επιλύονται άμεσα και θεσμικά. Σε κάθε περίπτωση, η αναστολή εκτέλεσης ήδη εκδοθεισών και νομίμως χορηγηθεισών αδειών δεν συνιστά λύση, αλλά επιλογή με ανεπανόρθωτες συνέπειες, καθώς οδηγεί στην ακύρωση επενδυτικών σχεδίων που βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο υλοποίησης και προκαλεί δραματική απαξίωση της ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας χιλιάδων πολιτών, οι οποίοι ενήργησαν καλόπιστα και σε πλήρη συμμόρφωση με το ισχύον νομικό πλαίσιο.
Παραμένουμε στη διάθεσή σας για κάθε διευκρίνιση.
Με εκτίμηση
Γιάννης Χατζής Άγγελος Καλλίας
Πρόεδρος Δ.Σ. Γενικός Γραμματέας”.
ΠΗΓΗ: money-tourism.gr